父母将自住房登记在成年子女的名下不宜认定为赠与
基本案情：
2001年原被告登记结婚，2004年被告的父母出售其位于某集镇的私房后购买了县城的房子，并以被告的名义办理了相关产权证书，2007年原被告离婚，一月后，原被告签订协议，约定原被告夫妻关系存续期间共同财产归原告所有，2008年原告以此为由诉请判令该房归其所有。
办案过程：
本人接受委托后，调查收集了如下证据：1、购房协议（购买人为被告之父）；2、收款收据及交纳相关费用的收据（交款人为被告之父）；3、被告之父出售某镇老房的协议；4、被告之父在银行的取款凭证（交款当天）；5、原被告在民政局离婚时的离婚协议（无财产纠纷）；6、社区证明被告的父母一直居住在所购房屋内；7、两位证人出庭证实被告的父母购房过程。
代理意见：
原告及其代理人认为：根据我国《物权法》的规定，不动产登记是物权归属和内容的根据，虽然该房屋是被告父母出资购买，但在办理产权证时，将该房屋登记为被告，这属于事实上的赠与行为，而且赠与发生在原被告的婚姻关系存续期内，该赠与又没有明确为赠与被告个人，因此应当认定为赠与原被告夫妻共同所有，法院应当依法支持原告的诉请。
本人认为：
一、不动产登记的所有权人只能推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定。
不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动等事项记载于不动产登记簿上并供公众查阅。虽然我国物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求法院更正确权。本案被告在庭审中已从筹措资金、签订协议到交款等整个过程提供了充分的证据，且能形成一个严密的证据链，证实本案诉争房屋实际所有人为被告的父母。
二、被告的父母将房屋登记在被告的名下不能认定为赠与 。
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效。因此赠与合同的成立需具备两个要件：其一、赠与人有明确的赠与表示，受赠人表示接受，其二、实际交付。从本案来看，没有书面的赠与合同，也没有口头上明确的赠与与接受赠与的表示，同时这种登记在被告的名下的行为不是基于赠与而为之，况且被告的父母一直居住管理该房屋，原被告离婚后，被告就回到老家居住，因此仅根据登记行为而在事实上 没有履行交付行为，无法明确地推断出当事人的赠与与接受赠与的意思表示。
从充分保护公民最基本的居住权利的需要出发，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，父母将自己的房屋甚至是一直居住的房屋登记在子女的名下，认定为赠与关系成立的话，将严重侵害公民最基本的居住权，故不宜认定为赠与关系成立，这也是法律规则制度建构的基础。
综上，被告父母因购买行为而实际取得其产权，该房屋也一直由其父母居住、管理，而原被告只是一种借住，仅以登记行为不能推断出其赠与与接受赠与的意思表示，实际上，被告的父母也并无赠与的意思表示，故应驳回原告的诉请。
判决结果：
法院审理认为：“被告的父母以被告的名义办理产权证书，该行为虽然发生在原被告夫妻关系存续期间，但被告的父母购买房屋是为自己居住，该房屋一直由其居住管理，且被告离婚后便搬回某镇另居。可见被告的父母并没有将所争议的房屋交付给原被告，因此本院可以认定被告的父母未将所购买的房屋赠与给原被告，不能认定赠与关系成立……，判决如下：驳回原告的诉讼请求。”
